FAQ- meistgestellte Fragen

Instandhaltung

Wie definieren sich die Instandhaltungsmaßnahmen nach DIN 31051?

Die Instandhaltung nach DIN 31051 ist die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit (Anlage) zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann. Die Instandhaltung wird hierbei in vier verschiedene Maßnahme unterteilt:

Wartung:
Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats.

Inspektion:
Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der
Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung.

Instandsetzung:
Maßnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen.

Verbesserung:
Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern.

Was ist ein Instandhaltungsplan (Wartungsplan) in der Gebäudetechnik?

Ein Instandhaltungsplan für ein Gebäude umfasst alle Prüf-, Wartungs- und Inspektionspflichten inkl. Gesetzes-, Verordnungs- sowie Normengrundlagen und Zyklen für die vor Ort verbauten Anlagen und Bauteile. Aus dem Datum der letzten Tätigkeit sowie dem Zyklus ergibt sich entsprechend die nächste Fälligkeit.

Es muss hierbei unterschieden werden, welche Zyklen der Anlage und welche den zu der Anlage zugehörigen Bauteile zugeordnet werden.
Beispiel RLT Anlage:

Dargestellt ist ein Wartungsplan für das technische Gebäudemanagement / Facility Management

SV=Sachverständigenprüfung
SK=Sachkundeprüfung
1J= wiederkehrende Wartung jährlich
3M= wiederkehrende Inspektion alle 3 Monate
PVO= Wiederkehrende SV Prüfung für Anlagen z.B. im Sonderbau
6022= Prüfung / Inspektion nach VDI 6022
VDMA= Wartung nach z.B. VDMA 24186 Blatt 1 (Lufttechnische Anlagen)
GEG= Energetische Inspektion nach §74 GEG

 Aus einer Vorort durchgeführten Anlagenaufnahme auf Bauteilebene lässt sich ein entsprechender Instandhaltungsplan generieren.

Technische Due Diligence

Welche Inhalte umfasst eine Technische Due Diligence?

Im Rahmen einer Technischen Due Diligence (TDD) wird sowohl die Bestands- und Betriebsdokumentation (Genehmigungsunterlagen, Wartungsprotokolle, Herstellerunterlagen etc.) als auch die vorhandene gebäudetechnische Anlagenausrüstung geprüft.

Während der Objektbesichtigungen werden alle bautechnischen und Instandhaltungsmängel eruiert und priorisiert dargestellt, welche Maßnahmen und Kosten zur Behebung erforderlich sind. Es werden somit alle Risiken aufgedeckt die sich zum Beispiel aus der Nichtbeachten von Bauplanungsrecht, dem Brandschutz, oder sonstigen gesetzlichen und normativen Instandhaltungspflichten (Trinkwasserverordnung, Bundes-Immissionsschutzgesetz, etc.) ergeben. Über die Erfassung der Baujahre und die damit verbundene Grenznutzungsdauer lassen sich die Instandhaltungskosten mit der restlebensdauert der Anlagentechnik vergleichen. Hieraus kann das Investvolumen über die nächsten 5, 10 und 20 Jahre abgeleitet werden.

Bei der Dokumentationsprüfung wird über eine Dokumentationsmatrix ein Anforderungsprofil an die notwendige Bestands- und Betriebsdokumentation in Abhängigkeit der vorhandenen Gebäudetechnik erstellt. Hieraus lässt sich transparent ableiten und darstellen, welche Dokumentation vorhanden ist und an welcher Stelle nachgearbeitet werden muss.

Am Ende erhält jeder Kunde einen aussagekräftigen Abschlussbricht, aus dem sich wertvolle Prognosen für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierungspotenziale und Risiken für die bei der Objektübernahme mit übertragende Betreiberverantwortung ableiten lassen.

Was beinhaltet der Bewertungsschlüssel nach VDMA 24176?

Der Bewertungsschlüssel nach VDMA 24176 benotet sowohl die technischen Anlagen hinsichtlich des bautechnischen Zustands als auch durchgeführter Instandhaltungsmaßnahmen. Daraus abgeleitet ergeben sich die Bewertungen 1-5, woraus sich Rückschlüsse auf den Zustand der Anlage ziehen lassen.

  1. Sehr gut: Praktisch im Neuzustand.
  2. Gut/Befriedigend: Geringe Abnutzung, Zustand der Nutzungszeit entsprechend, keine Maßnahmen erforderlich.
  3. Ausreichend: Erhöhte Abnutzung, Zustand aber noch akzeptabel. Der Inspektions-/Wartungszyklus sollte gegebenenfalls verkürzt werden.
  4. Mangelhaft: Zustand unzureichend durch zu starke Abnutzung. Zur Vermeidung von Funktionsbeeinträchtigungen oder eines baldigen Ausfalls nach der nächsten Betriebsperiode (z.B. Schicht) instand setzen.
  5. Ungenügend: Zustand völlig unzureichend. Anlage stillsetzen und/oder Instandsetzung veranlassen.

Trinkwasserhygiene

Wann ist eine ereignisorientierte Gefährdungsanalyse nach Trinkwasserverordnung notwendig?

Der Betreiber einer Trinkwasseranlage hat bei einer Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen (Überschreitung des technischen Maßnahmewerts von 100 KBE/100 ml) gemäß § 16, Abs. 7, Nr. 2 TrinkwV unverzüglich eine Gefährdungsanalyse durch einen unabhängigen, fachkundigen Sachverständigen durchführen zu lassen.

Auch bei Nichteinhaltung der Grenzwerte und Anforderungen der §§ 5 bis 7a gemäß TrinkwV (z.B. Verfärbung, Geruch, Geschmack, etc.) hat der Betreiber der Trinkwasseranlage eine Gefährdungsanalyse zu veranlassen.

Welche Intervalle gelten bei den Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec nach §14b?

Alle drei Jahre, wenn das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit (z.B. Vermietung von Wohnungen) abgegeben wird.

Jährlich, wenn das Trinkwasser im Rahmen einer öffentlichen Tätigkeit (z.B. Kindergarten) abgegeben wird.

Nach § 14b Absatz 5 TrinkwV sind Verlängerungen der Untersuchungsintervalle von bis zu drei Jahren durch das Gesundheitsamt möglich. Voraussetzungen dafür sind ein Nachweis der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) und dass die Befunde von mindestens drei jährlichen Untersuchungen ohne Beanstandungen waren. 

Die erste Untersuchung ist bei einer neu in Betrieb genommenen Wasserversorgungsanlange innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchzuführen (§ 14b Absatz 6 TrinkwV).

Warum sind Trinkwasseranlagen regelmäßig einer Gefährdungsbeurteilung nach ArbSchG, BetrSichV und ArbStättV zu unterziehen?

Zur Arbeitsstätte gehören grundsätzlich alle Einrichtungen und Anlagen, die dem Betrieb dienen. Dementsprechend ist auch die Trinkwasserversorgungsanlage dem Betrieb zuzuordnen. Für die Analyse der Arbeitsbedingungen nach § 5 des Arbeitsschutzgesetzes hat der Arbeitgeber zu beurteilen, ob Gefährdungen durch die Arbeitsstätte für den Arbeitgeber bestehen. Hieraus lässt sich ableiten, dass auch die Trinkwasseranlage regelmäßig einer Gefährdungsbeurteilung (systemorientierte Gefährdungsanalyse nach VDI/BTGA/ZVSHK 6023 Blatt 2) unterzogen werden muss.

Was ist eine Hygiene-Erstinspektion nach VDI/DVGW 6023?

Eine Hygiene-Erstinspektion ist eine systemorientierte Analyse, die bei jeder Trinkwasseranlage bereits vor der Befüllung der Trinkwasser-Installation durchgeführt werden muss.  Hierbei wird die Einhaltung der im Abschnitt 6 der VDI 6023 Blatt 1 aufgelisteten Anforderungen (Planung, Montage und Inbetriebnahme) geprüft.

Folgende Punkte muss die Hygiene-Erstinspektion mindestens umfassen:

  • Prüfung der erforderlichen Unterlagen auf Vollständigkeit (Betriebsanweisungen, Instandhaltungsplan oder Hygieneplan)
  • Prüfung der Trinkwasser-Installation auf Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik

Die Prüfung auf Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik ist durch einen unabhängigen Sachkundigen im Rahmen einer Abnahmeprüfung zu bestätigen. 

Nach der mangelfreien Hygiene-Erstinspektion wird die Anlage befüllt, gespült und in Betrieb genommen. Zum Nachweis der Trinkwasserhygiene muss unmittelbar nach der Befüllung eine Trinkwasserprobe an geeigneter Stelle genommen werden. Dabei sind folgende Parameter zu untersuchen:

  • Koloniezahl bei 22 °C und 36 °C gemäß TrinkwV, Anlage 3
  • Escherichia coli und coliforme Bakterien nach TrinkwV, Anlage 1 und Anlage 3
  • Temperatur PWC gemäß VDI/DVGW 6023 Pkt. 6.1 und 6.2
  • Temperatur PWH/PWH-C gemäß DVGW W 551 (A)
  • Pseudomonas aeruginosa

Bis zum Nachweis der Beprobung bleibt die Verantwortung des bestimmungsgemäßen Betriebs der Trinkwasseranlage (<72h) beim ausführenden Installateur. Der Betrieb (Trinkwasserspülung) ist mit Ort, Uhrzeit und Dauer in einem Spülprotokoll schriftlich zu dokumentieren

Nach der einwandfreien Beprobung geht die Verantwortung für den bestimmungsgemäßen Betrieb der Trinkwasseranlage auf den Inhaber/Betreiber über. 

Lufthygiene

In welchen Abständen ist die Hygieneinspektion nach VDI 6022 notwendig?

Eine Hygieneinspektion gemäß VDI 6022 muss alle zwei Jahre bei Anlagen mit Befeuchtung, alle drei Jahre bei Anlagen ohne Befeuchtung erfolgen, welche die Luftqualität in Aufenthaltsräumen beeinflussen. Dies gilt auch für dezentrale Umluftgeräte (z.B. Klima- Splitanlagen).

Was ist eine Gefährdungsbeurteilung nach VDI 6022 Absatz 7.5.1 in Hinblick auf die Personen, die der Zuluft der RLT-Anlage ausgesetzt ?

Nach Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG) und weiteren Verordnungen, wie der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV), der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV), der Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) und der Biostoffverordnung (BioStoffV) ist für Zuluftanlagen, die unter Anforderungen der VDI 6022 fallen, eine Gefährdungsbeurteilung im Hinblick auf die Personen, die der Zuluft der RLT-Anlage ausgesetzt sind, zu erstellen (vergleiche VDI 6022 Absatz 7.5.1). 

Erfüllt eine RLT-Bestandsanlage nicht alle Anforderungen der gültigen VDI 6022, kann diese gegebenenfalls nach einer Gefährdungsbeurteilung unter Berücksichtigung von Ersatzmaßnahmen weiter betrieben werden. Über eine Vorort Begehung werden die Bestandsanlagen erfasst, bewertet und entsprechende Maßnahmen abgeleitet:

  • häufigere Hygienekontrollen und Hygieneinspektionen
  • verkürzte Wartungs- und Reinigungsintervalle
  • sofortige einfache Sanierungsmaßnahmen

Verdunstungskühlanlagen

Welche Anforderungen bestehen an das Betriebstagebuch für Verdunstungskühlanlagen nach §12 42.BImSchV?

In einem Betriebstagebuch gemäß §12 sind alle in der 42. BImSchV definierten Angaben (u.a. Betriebsdaten, Untersuchungsergebnisse, ergriffene Maßnahmen – siehe Anlage 4 42. BImSchV) zu dokumentieren und bei Überprüfungen vorzulegen. Eine elektronische Speicherung der Daten ist möglich. Die Einträge sind 5 Jahre aufzubewahren.

In welchen Abständen muss eine Verdunstungskühlanlage nach 42.BImschV wiederkehrend geprüft werden?

Der Betreiber einer Anlage hat gemäß §14 dafür zu sorgen, dass seine Verdunstungskühlanlagen nach der Inbetriebnahme und danach folgend regelmäßig alle 5 Jahre von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer akkreditierten Inspektionsstelle Typ A überprüft werden.

Sämtliche geforderten Unterlagen (Betriebsbuch, Meldebestätigung, Instandhaltungsdokumentation) sind bei der Überprüfung unaufgefordert und lückenlos vorzulegen.

Energiemanagement

Was ist eine Energieausweis nach §79 GEG und wie lange ist dieser gültig?

Ein Energieausweise dient zur Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Ein Energieausweis hat eine  Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Werden bei einem bestehenden Gebäude bauliche Änderungen ausgeführt, ist der Energiebedarfsausweis unter Berücksichtigung der neuen energetischen Eigenschaften anzupassen.

In welchen Abständen ist die energetische Inspektion nach Klimaanlagen nach §74 GEG durchzuführen?

Der Betreiber von einer Klimaanlage mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als 12 Kilowatt hat eine energetische Inspektionen  durchführen zu lassen.

Die Inspektion ist erstmals im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme oder der Erneuerung durchzuführen. Eine Klimaanlage, die am 1. Oktober 2018 mehr als zehn Jahre alt war und noch keiner Inspektion unterzogen wurde, spätestens bis zum 31. Dezember 2022 erstmals einer Inspektion zu unterziehen.

Nach der erstmaligen Inspektion ist die Anlage wiederkehrend spätestens alle zehn Jahre einer Inspektion zu unterziehen.


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Alexander Wolf

Ingenieurbüro für technisches Gebäudemanegement
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